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    不動産期待値に売却は避けて通れません。


    そして自分が不動産業者でも無い限り媒介を選ばなければいけません、

    媒介は2種類、専任と一般です。
    専任媒介とはその不動産屋しか頼みませんよ。
    一般とは複数の業者に頼みますよってことです。

    業者の言い分、

    専任媒介だと広告費が高く使えるので早く高くうれます

    一般は広告費が使えないので頑張れないです。


    専任媒介は手数料が売り主から貰えるのが確定してるので広告費を使えるということです。
    逆もしかり。
    ただねー、広告費専任だろうが一般だろうがあんまり関係ありません。
    業者が広告費をかける一番の基準は売りやすい価格かどうか?です。
    相場が3000万円の物件で4000万円で売ってくれって言われて売れるわけないものに広告費使いたいと思います?
    専任の手前、申し訳程度にやるだけです。
    これが2800万円だったら?
    もう速効売れるのが見込めるわけで広告費使いまくりますよ。


    じゃあ2800万円で一般だったら?競争ですから広告費使いまくって他社より契約を勝ち取ろうとしますよね。
    つまり一般だろうが専任だろうが関係ないんです。

    逆に2800万円で専任だったら?ここで不動産業者は思います。
    売り主から手数料は貰える、しかもすぐ売れる物件、じゃあ買い主からも手数料貰おう、
    他の業者にはながさなーーーーい。
    これが売り止めです。
    大手の不動産業者はほとんどこれやってます。
    何度悔しい思いをしたか。。。。。笑

    大手に専任で頼むのはホントにやめといた方が良いです。
    売り止めされる物件ってのは相場より安いってことですから。

    売り止めされてるかどうか確認する方法
    適当な業者名を名乗って「この物件ありますか?」ってその業者に電話すれば一発でわかります。


    不動産売却の時に一番、価格が高く早く売れてメリットがある方法
    高すぎても業者はやる気をなくしますし、安すぎると損だし売り止めされる可能性があります。
    適正な価格で一般媒介で2~3社に競わせる。

    なぜ2~3社なのか?多すぎるとやる気なくすからです。笑
    2~3社なら競争意識が働きますからかなり頑張ります。


    ただもし長年付き合いがあって、信頼できる業者さんがいる方は、
    専任でその人に任せるのが一番賢いです。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有、購入金額900万円
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有、購入金額1800万円
    空室
    ③H18年購入渋谷区区分所有、購入金額1300万円
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有、購入金額1880万円
    賃料15万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)、購入金額1000万円
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有、購入金額500万円
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有、購入金額1000万円
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有、購入金額880万円
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有、購入金額780万円
    賃料9万円
    ⑩H20年購入渋谷区所有、購入金額5000万円
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料121.5万円

    サブリース事業
    訳あり店舗を借りて定期借家契約で倍で貸し出すという事業を始めました。
    店舗A支払い賃料10万円受け取り賃料30万円
    差額20万円

    *不動産は前家賃なので5月分の賃料になります。
    来月にはairbnbが始動しますので、少し報告しようと思います。
    最初の3ヶ月くらいは予約がなかなか取れないって言われてますのでどうなるか、
    楽しみです。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有、購入金額900万円
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有、購入金額1800万円
    賃料10.8万円(空室予定)
    ③H18年購入渋谷区区分所有、購入金額1300万円
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有、購入金額1880万円
    賃料15万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)、購入金額1000万円
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有、購入金額500万円
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有、購入金額1000万円
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有、購入金額880万円
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有、購入金額780万円
    賃料9万円
    ⑩H20年購入渋谷区所有、購入金額5000万円
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料132.3万円

    サブリース事業
    訳あり店舗を借りて定期借家契約で倍で貸し出すという事業を始めました。
    店舗A支払い賃料10万円受け取り賃料30万円
    差額20万円

    *不動産は前家賃なので4月分の賃料になります。
    空室予定が出ました。
    今度こそこの物件をairbnbにする予定です。
    airbnbのノウハウも手に入れてます。
    上がりとしては今の倍になる予定です。
    利回りが倍、なんと凄いことでしょう。

    今まで7%だった利回りが14%!

    14%ってもの凄い数字ですよね。
    不動産の価値観が180度変わります。

    早くちゃんと法整備して出来るようにして欲しいですね。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有、購入金額900万円
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有、購入金額1800万円
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有、購入金額1300万円
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有、購入金額1880万円
    賃料15万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)、購入金額1000万円
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有、購入金額500万円
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有、購入金額1000万円
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有、購入金額880万円
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有、購入金額780万円
    賃料9万円
    ⑩H20年購入渋谷区所有、購入金額5000万円
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料132.3万円

    サブリース事業
    訳あり店舗を借りて定期借家契約で倍で貸し出すという事業を始めました。
    店舗A支払い賃料10万円受け取り賃料30万円
    差額20万円

    *不動産は前家賃なので3月分の賃料になります。

    良い時期に開いたのですぐに空室埋まってよかったです。

    本業の不動産営業も1棟管理物件がますます増えてきました。
    そろそろビルが欲しいですね。
    融資の事前承認は下りているのですが、
    出物がないので、今ビル買うのはお金持ちさんだけかなー。
    正直小物の人間には無理です。


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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有、購入金額900万円
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有、購入金額1800万円
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有、購入金額1300万円
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有、購入金額1880万円
    賃料15万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)、購入金額1000万円
    賃料15万円(1室退室)
    ⑥H24年新宿区区分所有、購入金額500万円
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有、購入金額1000万円
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有、購入金額880万円
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有、購入金額780万円
    賃料9万円
    ⑩H20年購入渋谷区所有、購入金額5000万円
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料127.3万円

    サブリース事業
    訳あり店舗を借りて定期借家契約で倍で貸し出すという事業を始めました。
    店舗A支払い賃料10万円受け取り賃料30万円
    差額20万円

    *不動産は前家賃なので2月分の賃料になります。



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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有、購入金額900万円
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有、購入金額1800万円
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有、購入金額1300万円
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有、購入金額1880万円
    賃料15万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)、購入金額1000万円
    賃料20万円(1月末1室退室予定)
    ⑥H24年新宿区区分所有、購入金額500万円
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有、購入金額1000万円
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有、購入金額880万円
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有、購入金額780万円
    賃料9万円
    ⑩H20年購入渋谷区所有、購入金額5000万円
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料132.3万円

    *不動産は前家賃なので1月分の賃料になります。
    空室が全て埋まりました。
    空室率が低いのが都心の物件の魅力です。
    ローリスクミドルリターンである理由だと思います。

    あと、すみません忙しすぎてブログ放置してました。書いてるの5月です。

    airbnbで貸そうとしてた物件ですが。
    始める前に管理組合に筋を通すためお話したら反対されてしまいました。
    別に勝手にやってもいいのですが、
    「信用こそ一番得がたい物で、それは後にお金になる」が信条の私はやめました。
    当たり前ですけど、お金優先ではなくこういう当たり前の判断が出来ることこそお金に振り回されないで生活するコツだと思います。
    罪悪感を感じてるとそれを発散させるために散財してしまいますし、
    精神衛生的にもよくない、さらに信用を失うと目先の損得より大きな損を生むことになります。

    あとこのときくらいからサブリースをはじめました。
    サブリース事業の収益も来月分から乗せます。

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    airbnbについて、不動産の価値が激変する

    最近はやりのairbnbです。
    これがはっきりしてくると、不動産の価値が激変します。
    なぜなら今の不動産の利回りってまともな物件ならば5%~8%。
    もしairbnbが適法として整理されれば今ある5%~8%の物件の利回りが15%~25%の高利回りになるからです。
    このブログは賃貸収益から不動産の期待値を出すことをメインとしてます。
    利回りが15%~25%になったら市場がそのままの状態になるわけがありません。
    airbnbに利用できる物件の価格は2倍3倍になることでしょう。

    時間がないのであとでもう少し掘り下げます。

    テーマとして

    airbnbの問題点
    airbnbの代行業者
    airbnbの専用サイト
    airbnbの期待値
    airbnbのこれから

    以上の内容を予定しております。
    また時間のある時に書きます。すいません。


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    10月11月のギャンブル収支

    10月分書くの忘れてました。

    10月の結果は+50,120円
    11月の結果は+18,160円
    でした。

    今年の収支合計プラスは7か月で756,831円です。
    11月より等価禁止になってから1回しか打ってません。

    ギャンブル収支はもうやめようと思ってましたが。
    ふとお店を見てみるとアナザーゴッドハーデス883Gが落ちてました。
    等価時代の東京じゃまず落ちてない数字ですね。
    非等価になって等価時代には落ちてない台も増えてると思います。
    ただあまりにも効率が悪すぎますね。
    ある程度資金のある方は別の投資を始められた方がよいかと。
    世の中は金をうまく使える人にはお金が集まって下手な人は一生そのままです。
    物の値段上がり始めましたよね。
    給料は上がりましたか?
    こうやって2極化がますます進んでいくんだと思います。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円(11月末退室予定)
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    空室(内装中)
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    空室(10月1日より空き)
    ⑩H20年購入渋谷区所有
    賃料34万円
    合計 12部屋
    賃料114.8万円

    *不動産は前家賃なので12月分の賃料になります。
    12月は2件空室、退室予定が0件です。
    34万円の物件は賃料発生し始めました。
    あとH19年所有の14.5万円は11月末迄で賃料が途切れちゃいましたね。
    普通に貸せば簡単に貸せるのですがairbnbで貸そうと思ってます。
    そうすれば毎月40万くらい利益がでそうなので、利回り20%超えの爆益になります。
    もうH26年購入の物件は募集を9万に下げました。
    内装完成したのでこれからが本番です。
    年内に決まらなければ8万に下げようと思ってます。それでも利回り12%はあるので許容範囲内です。

    全部回り始まれば162.8万円です。
    借金は残り総額6000万程。
    不動産投資家としては全然です、
    数年以内に月額300万を達成したいです。

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    10月のギャンブル収支

    10月の結果は+50,120円でした。

    今年の収支合計プラスは6か月で737,671円です。
    非等価前のグランドオープンでマイジャグの設定5っぽい台を終日ぶん回せたのがよかったです。
    東京で11月3日より非等価になりましたね。

    状況としては3日から1週間くらいはどこも出してました。(私は仕事で触らず)
    つか本業がくそ忙しかったんですよね。
    11月13日現在、個人の利益が13日で400万超えました。
    スロットなんて打ってる場合じゃなかった。
    それでもチラチラデータだけはサイトセブンで確認してました。

    そして初週を超えた9日からお店は悲惨な状況ですね。
    9割設定1据え置きに戻りました。

    普通に考えれば同じ利益を店が取ろうと思ったら5枚を5.6枚にしたからと言って
    消費税の3%上乗せ分に消えてくだけで、還元なんてできるわけないですよね。

    つか非等価になったっていうのにアイジャグ回してる人たちは何考えているんだろう。
    非等価でアイジャグ設定5以下なら期待値マイナス。6なら+ですが換金ギャップで死ぬこともあります。
    ホントバカのやることだけはわからんです。

    非等価になった今客数はどんどん減っていって、スロットハイエナ時給は2000円取れなくなっていくんじゃないかなー。
    兼業でエナスロやっている方々、
    時給換算して1300円の時給しか取れなくなるならバイトでもした方がマシだと思いますよ。


    永ーくやってきたスロットも私はしばらくお休みしようと思います。
    ハナビやサンダーは楽しいので、
    時々2スロや5スロで遊ぶくらいの付き合い方で。
    もしまた稼げる時代が来たら戻ります。

    今は新しい事業を考えてましてそっちはみなさん爆益出してるのでそこに乗っかろうと思ってます。
    そっちは本格稼働して利益が出てきたらこのサイトで新しいコーナーを作ってお知らせしようと思います。
    不動産の新しい価値創造で未来は不動産の評価がガラッと変わりそうですね。


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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円(11月末退室予定)
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    空室(内装中)
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    空室(10月1日より空き)
    ⑩H20年購入渋谷区所有
    空室申し込み有(審査中)
    合計 12部屋
    賃料80.8万円

    *不動産は前家賃なので11月分の賃料になります。
    11月は2件空室、退室予定が1件です。
    35万円の物件は申し込み2件ともまさかのキャンセルくらいまして、
    ようやく1件申し込み貰いました。12月1日から賃料発生予定です。

    H19年所有の14.5円は今月末まで家賃入ってるのですがそこから爆益だそうと考えてます。
    来月にまたご報告しますね。

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    9月のギャンブル収支

    9月の結果は+4,860円

    今年の収支合計プラスは5か月で687,551円です。
    設定狙いをことごとく外したのとその際に下振れしたのが痛かったですねー。
    でも時間がなくて、期待値5万くらいしか積めてないのでしかたないです。

    東京で11月より等価禁止が決定しました。

    11月3日より一斉に非等価になるようです。

    遊技日本HP

    ①交換個数の下限がパチンコ28玉、スロット5.6枚となる。

     (交換時は、28玉、5.6枚で100円分の価値となるということ)

    ②再プレー上限がパチンコ2500玉、スロット500枚になる。

    ③以上のことを11月2日までに実施しなくてはいけない。

    非等価は予測してましたけど、上限500枚のおまけつき、
    これきついですねー。
    凱旋が700ボーダーだったら現金投資で単純に900ボーダーになるわけですから。
    上限500枚を使ったとしてもボーダー800。
    そこで出れば持ち球遊戯に移行できますが、
    そこで出ないと試行回数稼げなくなります。

    アイムジャグラーなんて現金投資なら設定5でも時給的に打つ価値なくなります。
    設定6ならかろうじて、てか非等価でアイジャグなんて打つ価値ないわな。
    アイジャグ全撤去なんてあるのかな?それとも養分の人たちが回したりするのかな?

    吉宗時代からスロット打ってますがここまでドギツイ規制は初めて経験しますね。

    ただ変化の時は設定が使われまくる。
    4号機から5号機に変化するとき、スパイダーマンやリンかけの設定6が使われまくりましたからね。
    11月の旧イベント日は設定入ると思います。
    その後を考えるとぞっとしますけどね。

    僕はライバルが減った東京で月5~6万のお小遣いをもらうために細々とやろうと思います。
    専業の方々は速攻で埼玉神奈川に拠点を移された方がいいかと。
    しかし一つの店に10年くらい居着いてるプロとかいますけどどうするんでしょ。
    まーきもいんで、
    ちゃっちゃと廃業していただくか、
    とっととよそに移ってもらって、
    視界から消えてほしいですね。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円(11月末退室予定)
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    空室(10月1日より空き)
    ⑩H20年購入渋谷区所有
    11月より賃料35万円(申し込み有、予定)

    合計 12部屋
    賃料88.8万円

    *不動産は前家賃なので10月分の賃料になります。
    10月は1件空室、解約が1件でました。
    新物件は申し込みが2件入り11月から賃料入ってくる予定です。

    年末までで不動産のプチバブルも終わりそうです。
    ただここにきてTPPが大筋合意ということで、
    また盛り上げってくる可能性ありますね。
    正直賃料が追いついてないので、
    これ以上の不動産の上げはないと思ってますが、
    海外資金がまだまだ流入してくるのなら台湾香港なみの利回りになったりしちゃうんでしょうか。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    賃料8万円

    合計 12部屋
    賃料96.8万円

    *不動産は前家賃なので9月分の賃料になります。
    9月も相変わらずですねー。退室がない。
    クレームは一件ありましたけど、30分くらいの電話で済みました。
    新しい物件が来月には貸しに出せる予定なので1物件増えて35万ほど増える予定です。

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    8月のギャンブル収支

    8月の途中結果はプラス96,300円でしたが、それから末までにどうなったか。

    8月の結果は+209,760円
    一撃2000枚を超えたのが一台だけ汗

    バジリスク絆2250枚。
    ATタイプの設定狙いを外しまくって3万円損してるので、
    設定狙いはAタイプのみにしようと思います。

    今年の収支合計プラスは4か月で682,691円です。

    一月17万ほど、なんか東京で等価禁止のうわさがあるので、どうなりますかねー。

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    7月のギャンブル収支

    長らく辞めていたパチンコスロットを5月から再開しました。
    ホール状況が良くなってきたので兼業でも勝てる時代がまたきましたね。
    と思ったら新台は全然ハイエナ向きの台じゃなくてキツイですが。

    取りあえずざっと

    5月収支プラス218,465円
    5号機初の万枚をブラクラ2で達成しました。

    6月収支プラス29,180円
    この月は仕事が忙しくて全然稼働してなかったです。

    7月収支プラス165,386円
    戦国コレクション2で5000枚
    あと全体的に勝率が良かったです。
    沖ドキの新台導入でチャンスモードからのモードB確定台で天井まで連れていかれて
    4万負けをしたのが痛かったですね。共通ベル確率が90分の1と設定に期待したのもまずかったです。
    あとはミリオンゴットライジングのST中の台を拾って5回当たったんですがゴッドラッシュ一度も入らず。
    2万負け。


    8月の途中結果プラス96,300円
    8月は私の周りはイベント強化月間みたいでAタイプに設定を一杯使ってくれてます。
    普段のプロ達が1台に拘束されてる分拾いまくりですね。
    運よく1日だけエヴァンゲリオン決意を閉店までぶん回したので楽しかったです。
    合算1/118だったので設定6ですね。ただBIGが引けなくて3万しか勝てなかったんですが。

    今年の収支合計プラス543,731円です。
    不動産に比べたら微々たるものですが、おこずかいとしちゃ十分かなと。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    賃料8万円

    合計 12部屋
    賃料96.8万円

    8月も相変わらずですねー。
    自宅を賃貸に出して引越して賃貸に移るつもりです。
    引っ越し先の賃料が30万円で貸しに出す想定賃料が35万なのでトントンとなります。
    利回り的には表面7.5%、実質は6%程の利回りになるかと。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    賃料8万円

    合計 12部屋
    賃料96.8万円

    不動産価格が上がり過ぎて買える物件がありません。
    空室もでませんし、オリンピック終わるまでは様子見ですね。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    賃料8万円

    合計 12部屋
    賃料96.8万円

    空室も出ませんねー。
    事故や故障も一つもなかったです。

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    5月分の不動産収益結果です。

    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ②H18年渋谷区区分所有
    賃料10.8万円
    ③H18年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ④H19年渋谷区区分所有
    賃料14.5万円
    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    賃料20万円
    ⑥H24年新宿区区分所有
    賃料7.5万円
    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    賃料8万円
    ⑧H25年渋谷区区分所有
    賃料12万円
    ⑨H26年渋谷区区分所有
    賃料8万円

    合計 12部屋
    賃料96.8万円

    今月も順調です。



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    2015年、今は何もかも高い時期

    不動産、株、物価。
    今、何もかもが高いです。
    とてもじゃないですが、投資してはいけません。
    高いという事はそれだけ皆が投資してるという事です。
    何故皆何もかもが安かった民主党政権時代に買いあさらず、
    今高くなってる時期に買うのでしょうか?
    超デフレ時代だったあの時に、インフレになると分かっていたのですから、
    借金をすれば相対的に借金は安くなりますし。
    資産を買っておけば値上がりする事は予測できました。
    不動産もメチャクチャ安かった。
    2015年は投資してはいけません。
    こういう時は本業で現金を為とくべきなのです。
    高値で有れば所有している資産を売って利益を確定させましょう。
    人と逆の事をするから儲かるのです。
    投資熱が高まっている時に投資をしてはいけません。

    それでも投資するのはどういう場合か?

    今投資しても良いのは
    期待値100万円~200万円のインカムゲインが見込める区分所有の中古マンションです。
    とても融資がおりやすく、レバレッジを効かせるので有れば今の時期は最適です。
    デフレの時代では融資が下りなかった物件にも融資が下りてます。

    あとは格安1棟物件です。これはいつの時代も買いです。

    歴史は繰り返す、必ずまた物が安くなる時代が来る

    無題
    これは日経平均株価を表したチャートですが、
    10年に1度の割合で2万円と1万円を言ったり来たりしてます。
    当たり前ですが歴史は何度も繰り返すものです。
    この2015年状態が続くのは2~3年でしょう。
    その後また緩やかに下がり、何らかのショックが起きてガクンと下がります。必ず。
    その時は皆が投資をしなくなり、あらゆる物が安くなります。
    今はキャッシュを貯めて安くなったその時に一気に買いあさりましょう。
    人と逆の事をするから儲かるのです。

    人生でお金持ちになるチャンスは2回しか来ない

     20年に1度何もかもが安い時代が来る。
    人が投資できる年齢になるのが大体30歳からだと思いますが。
    30歳の時に1度目が来ると次来るのは50歳前後です。
    70歳でその元気が有ればいいですが。
    大体一人の人間が何もかもが安い時代を迎えるチャンスは2~3回しかないのです。
    そのチャンスを逃さないようにしましょう。

    人が大きく儲けられるのは事故や事件が起きて、その物本来持つ価値より不当に安くなった時

     事件や事故が起きた時に物が本来持つ価値より大幅に安くなる時があります。
    例えば震災時における東京電力の株などがそうでしょう。
    東京電力の株価が100円まで落ちました。
    今は400~500円の間です。
    今季東京電力の利益は5,000億を超えました。
    未だに企業が本来持つ価値としては不当に安い状態です。
    もし配当が復活するような事になれば株価は5倍にはなるでしょう。
    また来年あたり原子力が稼働すれば今の状態よりも値上がりは間違いなくします。
    卓越した投資センスの持ち主で有れば100円の時に読み切って買ったのでしょうが。
    それは凡人には無理な話です。
    しかしいつかは必ず配当は復活して株価は元に戻ります。
    これは確実に起こる事です。
    まあ何十年先になるかわかりませんから、そこまで資産を寝かしておける人はまぁいないでしょうが。


    期待値を常に計算して物の本来の価値を知る

     安くなったかどうかは期待値を計算する事によって判断できます。
    株なら企業の資本金と売上に対して株価が不当に安ければ期待値が有るという事になります。
    不動産なら土地値段と賃料に対して売買価格が不当に安ければ期待値が有ります。
    しっかり計算して期待値を出せるようになりましょう。





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    30年の一括借り上げとは?そのメリット。

     30年一括借り上げとは?
    大手工務店によるCMが一杯流れている商品ですが。
    どういった商品なのかと言うと
    ①30年間建てた工務店が借りてくれて安定した家賃が入ってくる。
    ②わずらわしい不動産の管理は一切する必要が無くお金だけが入ってくる
    ③相続税対策になる
    という商品です。
    この中で効果的で有ると思われるのは③相続税対策になる。
    その為に借金を作る方で有ればメリットにはなるかと思います。
    ただ何も一括借り上げじゃなくても自分で工務店探して建てれば同じ事なんですがね。

    30年一括借り上げ。そのデメリット

     さてどんなデメリットがあるか。まあ投資に対してのデメリット何て、お金しかないですが。
    ①建築費が高い
    (ハッキリ言って中小工務店に頼めばかなり安くできます。)
    ②実質の手取りが少ない
    (管理費と賃料保証費と取られて手取りが少なくなります。地元の不動産会社に頼めば管理は5%以下でやってくれます。)
    ③賃料の見直しがあり、それに応じなければ即解約されて放り出される。
    ④大規模修繕の費用が割高
    (通常修繕工事で有れば複数の業者から見積もりを取り価格の安い所でやります)
    ⑤そもそも土地の価格が利回りの計算に入ってない。

    サブリースは何も分からない地主さん達の為にある商品

     余ってる土地が有る、でもめんどくさい事したくない、お金だけ欲しい。手取りは少なくても良い、
    相続税対策になれば良いや。という地主さん達の為にある商品です。
    そんなのだったらやらなければ良いのにと思いますけどね。

    サブリースでダメになって首が回らなくなった物件が超狙い目!

     サブリース何て契約結んで、築20年位経って首が回らなくなった物件は超狙い目です。
    ①売主がサブリース契約を結ぶ人間、差し値が効く可能性が高い。
    ②持ってるだけで損な状態になっている可能性が高く買値を叩ける可能性が高い。
    ③サブリースでキチンと設備の修繕をやってきた可能性が高い。
    不動産って結局、ダメになった人のハイエナが一番儲かります。
    積極的に狙っていきましょう、利回り20~30%は取れる可能性が高いです。
    借り上げ物件は壁が薄いだのなんだのかんだの心配になる噂は有るかと思いますが、
    相場より1~2割下げれば必ず借りてなんて見つかるものです。
    私の顧客にもダメになったサブリース物件を買いあさって成功してる方がいらっしゃいます。

    ダメになったサブリース物件を買って成功する人の特徴

     どういう方がこの投資に向いているかですが。
    ①入居者の質が低いのでそれに対抗できる方
    ②クリーニングやちょっとした工事なら自分でやる方
    ③とにかくケチな方
    まともに入居者を相手にしちゃう方はやめといたほうが良いです。
    「壁が薄い」とか言われても「気のせいです」と返しましょう。


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    ふるさと納税が不動産売却時に使えます


    平成27年1月1日から所得税の最高税率が40%から45%にアップしました。
    それに対し、今年からふるさと納税の寄付金控除の限度額が2倍に拡充される予定です。
    不動産を売却して利益が出る事で一時的に所得が大きくなってしまう方にも使えます。

    売却時の収益とふるさと納税限度額のイメージ図
    無題
    引用ハトマーク広報誌[realpartner]4月号7Pより

    不動産売却収入が1000万円のケースで話ますと給与収入が年700万円の方で約20万円のふるさと納税が活用できます。

    今年から大きく活用できる、ふるさと納税。
    多額の売却益が発生することもある不動産投資ですが、
    大きく売却益を得られた方で税金をまともに払うので有れば、
    せっかくの制度を活用されてはいかがでしょうか?


    ふるさと納税のサイト

    何てったっておいしい特産物や換金性の高い商品があったりします。
    それに手続きも楽々
    ふるさと納税はネットからも申し込みできます。
    ふるさと納税をまとめているサイト
    ふるさとチョイス様
    http://www.furusato-tax.jp/about.html



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    新築ワンルーム投資は失敗する!その②


    前回の記事はこちらから


    新築ワンルーム投資でも現金一括ニコニコ払いならば、
    一応期待値プラス(1年で14万円)にはなる模様。


    新築ワンルーム投資をローンで計算してみた結果は期待値マイナス753万円


    計算条件は
    1、ローンは35年金利1.7%ボーナス繰り上げ返済なし
    (1年間の合計返済額1,099,930円1ヵ月の返済額91,660円)
    2、収益に関わる税金なし
    3、設備の故障に関わるメンテナンス費用なし
    4、10年後に売却してローンも返済する

    計算のシュミレーションがこちらの画像
    新築ワンルームローン計算

    左下が計算結果ですが見事。
    期待値マイナス753万円

    金額の前後は有ると思いますけど、それでも大幅のマイナスなのは明らかです。
    さらに税金非課税にしてますし、メンテナンス費用も0にしての結果ですからね。

    何度も言いますが絶対にやってはいけない投資です。


    新築ワンルームマンションって投資物件としてはどうなの?まとめ


    何度も言います、絶対にやらないでください。
    表を見れば分かりますが、10年までキャッシュフロー産んでますけど、
    10年後から月々の支払いが家賃収入を追い越してます。結果キャッシュフローすらマイナスです。
    さらに売却価格もガクっと下がりキャピタルロス祭り。

    「月2万円で凄い生命保険に入れる!」

    もし新築ワンルーム投資をする若い世代で有れば
    月2万円払えばとっても良い保険に加入できます。
    http://www.hokennomadoguchi.com/
    保険の窓口さんへどうぞ。

    「老後に資産になる!」

    期待値マイナスなのですから負債にしかなりません。貯蓄してた方が資産になります。


    不動産業のプロとして


    仕事ですから仕方ないとは言え、
    こういう不動産を売るのは罪だと思います。
    とても儲かるとは思いますけどね。
    なると的には良心の呵責に耐えられないので営業できません。

    まぁこの物件第1期完売って書いてあったんですが。。。。。。。。。(遠い目)

    新築ワンルームマンションは絶対に投資目的では買わないようにしましょう。
    もし周りの人間が買いそうだったら止めてさし上げてください。
    なんなら説得材料にこのページでも見せてあげてください。

    それでもなお買うと言われるのでしたら勝手になさい。

    でもキチンとした不動産の期待値の計算方法を知っていればよっぽどの事が無ければ失敗しないのが不動産投資なんです。

    不動産投資の何処が儲かるかの勉強はこちらから





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    儲かる大家(不動産投資)と失敗する大家(不動産投資)の種類


    不動産投資と言っても様々な手法と種類が有ります。
    儲かってる大家さん(期待値が取れている)がやっている不動産投資と
    失敗する大家さん(期待値がマイナス)がやっている不動産投資があります。
    具体的に不動産投資の何処に期待値があるのか?
    このページではイメージを元にご説明していきます。

    不動産投資の相関関係図、どこが儲かるかの基本的なイメージと原則



    以下が不動産投資の相関関係を表したイメージ図です
    不動産の相関関係
    (転載可)転載する場合は転載元と引用を記述してください。

    X軸が構造です。
    構造は木造 軽量鉄骨 鉄骨 鉄筋コンクリート 鉄骨鉄筋コンクリートとあり、
    右上に行けばいく程融資が簡単で、左下に行けば行く程融資が難しくなります。
    また上に行けば行く程利回りが低くなり、事故リスクが低くなります。
    また下に行けば行く程利回りが高くなり、事故リスクが高くなります。
    このように不動産投資には比例する相関関係があります。
    また売買価格と賃料は比例します。
    もちろん築年数が古くなると両方とも下がります。 

    不動産の相関関係儲け
    (転載可)転載する場合は転載元と引用を記述してください。
    ○の部分が儲かる(期待値)が有る部分です。

    これは何故かと言いますと、
    もう一つイメージ図を作りましたので下の図をご覧ください。

    不動産価格と賃料と築年数のイメージ図
    賃料と築年数

    (転載可)転載する場合は転載元と引用を記述してください。

    図を見てもらえれば分かりますが、購入当初から数年間賃料と価格は急激に下がります。
    これは新築の賃料と売買価格がご祝儀相場(割高)となってるからです。
    一定の年数を経過するとご祝儀相場は無くなり本来の賃料下落率と売買価格の下落率になるため値下がりはとても緩やかになります。
    そして賃料と売買価格は最終的に0になりません。
    何故なら売買価格には土地の値段があり、それ以下にはなりません。
    賃料にはどんな状態になっても借りてが存在し、最低の賃料が存在するからです。
    例をあげれば、風呂なしトイレ共同アパートですら1万円~2万円で貸手がいます。
    不動産は最終的に価値が無くならないわけです。
    したがって築年数が経てば経つほど売買価格の下落は緩やかになります。
    (厳密に言うと固定資産税や解体費用、修繕費で賃料収益よりマイナスになる場合も有りますが)
    最初の築年数が新しい時に投資してしまうと、この急激な売買価格の下落に賃料収入が追い付きません。
    売却時の損益>賃料収入になってしまい。
    儲け(期待値)のマイナスが発生してしまうのです。
    原則として
    賃料収入>売却時の損益となれば、必ず期待値はプラスになります。


     
    失敗する大家さん(不動産投資)達の具体的な種類


    イメージ図の上の部分(築年数が新しい不動産投資)がそうです。
    具体的な 種類として
    1、新築区分所有投資
    2、新築戸建て投資
    3、新築一棟投資
    これらの投資です。
    Q,なぜ儲からない投資が存在するか?
    A,元々土地を持っている地主さんがやるものなのです。
    相続税対策の為であったり、老朽化の為の建て替えであったり。
    地主さんは土地の購入代金が掛ってないので当然儲かります。
    しかし土地の価格を合わせたら必ずマイナスになります。
    ただ土地の元手が0の為、地主さんは意識しなくても構わないのです。
    間違っても普通のサラリーマンや中産階級が営業の口車に乗せられて手を出して良い代物ではありません。 
    損をすると計算した結果も当ブログでご紹介しております。
    こちらからご覧ください。

    新築ワンルーム投資は失敗する!その②失敗する大家業


     

    儲かる大家さん(不動産投資)の具体的な種類


    先ほど説明した通り
    儲けの原則は賃料収入>売却時の損益
    で、不動産投資にはちゃんと期待値があります。
    儲かる大家さん(不動産投資)の具体的な種類です。
    1、中古区分所有投資
    2、中古戸建て投資
    3、中古一棟投資
    この3つが儲かります。

    儲かる大家さん(不動産投資)の具体的な種類 中古区分所有投資編


    中古区分物件への投資
    これは修理費用リスクの比較的低いです。
    共用部分の修繕ともなれば管理組合がやってくれます。
    適当な中古物件を買ってみてもまず大きな失敗はしません。
    実際に本当に適当な物件をピックアップして期待値を計算した場合も10年で261万円とプラスになりました。
    その解説はこちらをご覧ください。

    ちなみに私はこれを主な手法としてます。
    しかしローリスクローリターンの為、
    10年で260万円(1年で20万円)
    まともな金額が欲しければ回数をこなさなければなければなりません。

    どんな方に向いている投資方法か?
    主にレバレッジを効かせられる、社会的に信用力のある方、
    税金対策に詳しい方に向いている投資方法です。
    大工仕事は別に出来なくても構いません。

    私の知ってる投資家の手法を事例としてあげます。
    事例
    都内40歳社長
    築年数10~20年の区分所有マンションを都内近郊に購入。
    全てフルローンで1戸当たりの期待値は10年で100~200万円の物件ばかり。
    それを30戸所有。
    レバレッジを効かせて期待値の低いローリスクローリターン物件を何十戸も所有するのが主な手法です。 
    具体的に計算してみた結果はこちらからご覧ください

     

    儲かる大家さん(不動産投資)の具体的な種類 中古戸建て投資編



    中古戸建て投資
    これは修繕費用リスクの高い投資です。
    屋根や設備は壊れますし、多額の費用も掛ります。
    下手するとそれだけで家賃を全部食べてしまいます。
    そして都心部ではまず利回りの出る戸建て物件にはありつけません。
    夢のマイホームを皆が建てたいから、相場が高いのです。
    主に投資地域は地方の~500万円程度の戸建てになります。
    地方で競売物件等や任売物件をを買いあさり、
    3~5万円でファミリーに貸すというのが主な手法です。
    上手くやれば20%~高利回りを期待できます。
    ただレバレッジを効かせるのは難しいですね。
    融資が難しいので、まず現金投資しか使えない。
    利回りが高い代わりに修繕費のリスクが高い。
    中リスク中リターンです。

    「どんな人ができるのか?」
    自分で大工仕事ができる方に向いてます。
    というかそういう人しかできません。
    レバレッジを効かせて戸数を多くするわけでもないので業者さんを使うと家賃を食べてしまいます。 
     

    儲かる大家さん(不動産投資)の具体的な種類 中古1棟投資編


    中古1棟投資
    不動産の王道です。
    ハイリスク、ハイリターン。
    人生一発逆転したい人が取る手法です。
    1億2億位のボロボロの一棟物件を買い、20%~超える高利回りを発生させます。
    配管設備オジャンで本管入れ替え何ていったら1000万円近くの莫大な費用が発生します。
    この設備投資リスクを軽減する為には死ぬ気で高利回りを手に入れなければいけません。

    どんな人が向いているか。
    もし挑戦するのであれば
    ダメだったら自己破産すればいい。日本は命までは取られない良い国。
    という位のメンタルが必要です。
    専業で大家業が出来、絶えず勉強する方。
    多少の大工仕事ができる人、
    またはその知識が有る人。
    設備投資で家賃吹き飛びますし、相場が分からなければボッタくられます。
    全ての知識と人生を掛けてフルアタックできる方だけやった方が良いです。



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    新築ワンルーム投資は失敗する!


    都心の新築ワンルーム買いませんか!?
    そんな売り文句がこの世に流れていますが新築ワンルーム投資が何故ダメなのか具体的に説明いたします。
    結論を先に述べます。新築マイホームはまだ自己所有という道がありますが、これは自己所有も何もない。
    持ってるだけで損をする一番やってはいけない不動産投資です。
    「資産運用」、「老後の年金代わり」、「節税対策」等々のうたい文句で売ろうとします。
    名簿業者から個人情報を入手して、バイトを雇い片っぱしにテレアポで1日何百件と電話します。
    よく考えてください。期待値の高い物件は1日で何件も買いつけが入ったりします。
    自分から売らなくても欲しがる人は一杯居るわけです。ハッキリ言ってテレアポの営業で売られるものってろくな物がないです。

    新築ワンルーム投資の期待値計算するために調査する


    今日も数字で表していきましょう
    不動産期待値の計算表テンプレはこちらからDLできます。

    今回はsuumoさんの不動産投資サイトから出します。
    http://suumo.jp/
    場所は特定はまずいと思いますので、都心のワンルーム投資マンションとだけ
    「調査物件」
    新築ワンルームで2,900万円/30.31㎡
    広めのワンルームという奴ですね。
    ㎡/95.67万円
    近くに丁度良い、築後のワンルームが無かったので大きめの部屋を2つ出して計算します。
    事例①
    2007年築(築後8年)3,650万円47.73㎡ 単価㎡/76.47万円
    事例②
    2005年築(築後10年)4,100万円55.31㎡ 単価㎡/74.12万円
    築後10年で㎡/75万円で安定しているようです。
    ここから10年後の価格は2,273万円と決定します。

    さて次に賃料です。
    新築事例①11万円 30.95㎡ /3,554円 2015年(平成27年)
    中々新築の事例がなく安定しません。
    先に築後10年の価格を決定してそこから新築賃料を割り出す事とします。

    築後10年の募集例①
    12.8万円 2006年築 35.40㎡ 築後9年で㎡/3,615円です。
    成約事例
    12万円34.33㎡2005年築 築後10年で㎡/3,495円
    細かく調査したところ供給が多いのに、需要も多いようで、賃料が10年経っても全然値下がりしてません。
    賃料は下限㎡/3,500円で安定しているようです。
    よって10年後の賃料価格は106,085円で設定します。
    新築の一番良いワンルームのご祝儀価格として設定される事が多いので
    新築の賃料はプラス1,000円として㎡/4,500円として価格を決定します。
    新築賃料139,275円、実際の成約価格はこれより低いかもしれませんが。
    これより高いというのは考えにくいです。

    新築ワンルーム投資の期待値は10年で141万円のプラス(現金投資の場合)


    ということで、でました。
    新築ワンルーム 期待値

    新築ワンルームを10年投資した場合の期待値は
    プラス141万円です。
    正直マイナスになると思っていたのでビックリです。
    2,900万円投資して、
    1年で14万円のプラス
    1ヵ月で11,000円のプラス
    投資物件としてはハッキリいってゴミレベルですが。
    一応プラスはプラスです。
    但し、調査条件として
    ①現金投資(ローン金利手数料無視)
    ②団信保険料無視
    ③10年間故障がないものとして修繕費用0で計算
    で計算してます。
    新築投資用ワンルームを現金で買う人なんてほとんどいないですから現金投資での計算結果はあまり意味ないのですが。
    やるまでもなくこの期待値であればローン金利を支払えばマイナスになってしまうとおもいますが、
    どの位マイナスになるのか数字を計算します。

    続きのローン使用時の計算結果はこちらから
    新築ワンルーム投資は失敗する!その②失敗する大家業



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    不動産投資は失敗する!?不労所得で生活は可能なのか!?

    前回の記事()で普通に市場にある物件について期待値を出してみました。
    今回はその結果から不動産投資は割に合うのかどうか?書いてみたいと思います。


    不動産投資は正直割に合いません。もっと良い投資先があるならそちらに投資するべき

    前回の記事で目に付いた物件で期待値を適当に出したのですが、
    その期待値は10年で260万円節税をすれば400万も夢じゃありません。
    10年で多く見積もって400万円の期待値と言っても
    1年にすると40万円
    1ヵ月にすると34,000円です。
    要町

    たいして購入費用は約880万円
    880万円投資して1ヵ月に34,000円の利益。
    キャッシュフローは1ヵ月で50,000円位になりますが。
    どうですか?これ。
    あんま割に合わないんじゃないか?
    私もそう思います。
    商売を始めたり、株やFXと比べたら全く割に合わないと思います。
    もっと良い投資先があるんで有ればそっちに回した方が遥かにいいでしょう。
    しかし皆さん夢のマイホーム1戸建てを3000~4000万円位だして買うでしょ?
    利息を含めた支払いの合計は6000~8000万円位になります。
    3000万円の1戸建て買うなら投資に回した方がはるかにマシです。

    不労所得で生活するのは無理です

    大体サラリーマンの平均年収400~500万円でしょうか。
    それを得ようとすると単純に800万円の物件で8戸6,400万円の現金投資が必要になります。
    そんなお金ありませんよね。
    そこで銀行ローンでレバレッジを効かせることになりますが、それはまた別の機会に述べます。
    結論として、結局不動産でいきなり不労所得生活をするなんて現金1億位もってるか、
    ローンを借りるかでもしなければ不可能です。
    当たり前じゃないか!!!!!!とお叱りを受けそうですが、
    そもそも期待値計算とはとても単純な物で、
    当たり前のことを数字に表してキチンと解説するというのがこのブログの趣旨です。
    不可能と言ったら終わってしまいますので不動産は副業と考え、
    キャッシュフローを全て不動産に注ぎ込むなら不動産を増やしていく可能性を探ります。
    現実的に可能なラインでいうとどうなるのでしょう?
    では数字を並べていきましょう

    投資した現金と回収した賃料収入を全て不動産投資に回した場合の数字を並べてみる

    条件としては
    ①リスクを取らない現金投資
    ②期間は期待値を出している10年間とする。
    ③不動産投資は副業として毎月一定額不動産投資の資金を貯める。
    ④資金が800万円を超えたら不動産を買う
    売却しないでキャッシュフローだけ考えますと、節税対策込みで10年で500万円になります。
    それでは考えていきます。

    1年で月10万円を不動産投資に回した場合
    1年にすると賃料収入が50万円、5年で250万円そうすると5年で850万円、ようやくもう一個買えます。
    6年目で270万円(余剰50万円プラス)
    7年目で490万円
    8年目で710万円
    9年目で930万円3戸目
    10年目で400万円(余剰130万円プラス)
    10年目回して、
    年間家賃収入150万円+400万円の資金です。
    資産合計4戸3200万円、
    自己投資金額2000万円
    家賃回収合計800万円。
    悪くないと思いますが、生活していく年収には到底足りません

    1年で月30万円のケースで考えていきましょう。
    1年目で410万円
    2年目で820万円2戸目
    3年目で480万円(20万余剰資金)
    4年目で920万円3戸目
    5年目で630万円(120万余剰資金)
    6年目で1140万円4戸目
    7年目で900万円5戸目(340万余剰資金)
    8年目で710万円(100万円余剰資金)
    9年目で1320万万円6戸目
    10年目で1180万円7戸目(520万余剰資金)
    年間家賃収入350万円+380万円の資金です。
    資産合計7戸5600万円
    自己投資金額3600万円
    家賃回収合計1600万円
    11年目で目標の400万円の収入となるので目標達成でいいんじゃないでしょうか?

    つまり
    最初に800万円以上資産があって、
    毎月30万円余剰資金を投資に回せて、
    副業として考えるのであれば目標に到達します。

    そんなん無理です。
    ですが800万投資して毎月10万円貯蓄でも悪くないと思いますよ。
    働かずに年収が10年で150万円増えるわけですから。
    不動産で不労所得を得るのは現実的ではない。
    ただマイホーム買うよりはマシ不動産投資とはその程度の代物です。

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    実際に不動産の期待値を計算してみます。



    ↑不動産の期待値テンプレート(計算表)はこちらからDLしてください。(ドロップボックスへの登録が必要です)

    期待値を計算するには調査するものがあります。
    ①購入予定の物件より築10年後の物件の価格
    ②購入予定の物件より築10年後の賃料の価格
    もちろん周辺の同じような物件でなければダメです。
    実際にやってみます。


    まずは購入する不動産の物件を見つける


    まずは購入する物件を探します。
    最終的には不動産屋さんに行き調べるのが良いです。
    (良い不動産屋の見つけ方はこちらから)

    まずはネットであたりをつけてから行くと話がスムーズに運びます。
    アットホームやホームズやヤフーでも何でも良いのですが、
    ここは投資物件の専門サイト、楽待でやってみましょう。
    http://www.rakumachi.jp/
    楽待さんのサイト
    今回は目に付いた物件でやります。
    迷惑が掛ってもいけないので、直接のURLは貼りません。
    興味ある方は楽待さんへ見に行ってください。

    以下楽待さんから引用
    豊島区収益物件

    沿線交通

    東京メトロ有楽町線 要町 徒歩8分

    東京メトロ副都心線 要町 徒歩8分

    西武池袋・豊島線 椎名町 徒歩9分
    販売価格820万円 表面利回り 9.07% 

    想定年間収入 744,000円(62,000円/月)

    管理費(月額)6,570円
    修繕積立金(月額)3,650円 
    建物構造 RC造 築年月1988年 

    専有面積18.98㎡ バルコニー面積2.44㎡
    方角南東向き 間取り1R
     土地権利 所有権 現況 賃貸中
    以上引用終わり

    手頃なワンルームですね。
    場所も要町から徒歩10分以内と賃貸の需要には困らなそうです。
    こういった感じでよさそうな案件と思えたら、不動産屋さんに行って調査します。
    ただ自分の信頼できる不動産屋じゃないと話が通じません。

    期待値を出すために調査する


    期待値を出すために検討物件から築後10年経っている物件の現在の価格を調べます。
    調べた所こんな丁度いい物件がでてました。
    880万円 23.42㎡東京都豊島区
    有楽町線要町 徒歩   8分
    1973年築70,000円で募集中
    売買価格は
    築15年遅れの物件で平米単価37.6万円
    検討の物件が平米単価43.3万円なので
    築15年で単純計算5.7万円㎡当たり下落してます。
    賃貸価格は
    ㎡/3,266円に対して
    ㎡/2,988円と278円下落してます。

    では次にこの賃料価格が適正なのかどうか賃料相場を調べます。
    ①賃貸募集事例
    5.9万円-  19.00㎡ 
    東京都豊島区千早2丁目

    有楽町線要町 徒歩   6分
    1980年 築8年後の物件で
    ㎡/3,105円ですね。161円の下落。
    他の物件を見てもどうやらこの周辺は㎡/3,000円程度で値段が安定している模様です。
    購入検討物件の賃料62,000円が適正なのは間違いありません。
    全てが適正であると分かったら、計算に入ります。

    実際に計算してみた結果、この物件の期待値は10年で261万円のプラス


    計算条件
    ①10年後の売買の価格下落は多めに見積もって㎡/6万円とします。
    10年で売買の差額は113万円です。
    707万円と記入します。
    ②10年後の賃料の値下がり倍多く見積もって10年後の下落率は㎡/300円とします。
    つまり10年で賃料の差額は5,700円です。
    56,300円と記入します。

    要町

    でました。
    この物件の期待値は最低で見積もってプラス261万円です。
    投資物件としてはまぁ合格でしょう。
    節税対策をすれば400万~は取れると思います。
    修繕費は0円で見積もってますが区分所有のワンルームマンションで400万円を超える修繕は発生しないでしょうから期待値プラスなのは事実かと思われます。

    皆様も具体的に計算をしてみて下さい。


    今回計算表はこちらからダウンロードできます(ドロップボックスへの登録が必要です。)
    不動産期待値(要町).xlsx

    期待値300万円の物件であれば仲介手数料を多く払ったりしなくてもいけます。
    魔法の言葉を使う目安は期待値500万円越えの物件が良いと思います。


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    不動産投資物件の期待値計算テンプレート配布


    不動産の期待値計算のテンプレートを作りました。
    下記リンクからクリックでDL(ダウンロード)できます。
    区分所有用です。
    不動産期待値(現金投資用).xlsx
    (ドロップブックスへの登録が必要です)
    (2次転載可、転載する場合は引用元を表記してください。)
    (*投資は自己責任でお願いします、ちょっとづつ手直ししたりしてるので、ちょくちょく仕様が変わったりします。)
    今回は現金投資用で簡易的な物です。
    これからローン用も作成しようと思ってます。
    空室率や予測できない修繕費は計算に入れておりません。
    理由は
    ①この投資方法は空室率の低い地域を想定してます。
    ②不動産の値下がりは数年ごととなるのですが、値下がり率を1年毎一定にして賃料をかなり低めの想定に設定しています。
    ですので、空室率と修繕費を差し引いてもその分をカバーできていると思います。
    実際の期待値は節税対策をすればもっと高くなります。
    あくまで最低限の期待値を出すものだと思ってください。
    寧ろ、これで期待値が出ない物件ならそんな不動産に買う価値はないです。

    実際に自己物件で実例をご紹介


    例として私が持っている収益物件の実例を記入しておきました。
    実例①

    自分の物件

    前から紹介しているこの物件です。
    H26年渋谷区区分所有
    購入代金780万円
    年間賃料96万円
    利回り12%(表面)
    回収金80万円(経費差し引き後)
    残債なし
    資金回収まで残り700万円(あと9年)
    10年回して売却した時の期待値ですが、
    期待値プラス450万円です。
    1年にすると45万円の期待値です。
    もちろんこれは最低限の期待値で、家賃の設定や節税対策をする事により、
    あと100~200万は上積みできます。
    つまり期待値は年50万円はいけます。
    私の場合は不動産投資の目安としては300万~は期待値取りたいです。
    人それぞれ違いは有るので100万~200万でも別に良いと思います。
    その分レバレッジを効かせて回数をこなせばいいだけですから。

    実際に期待値を計算すると、その物件の正確な価値と売り時が分かります。


    上記の物件は期待値が500万円ですが、これが本来この物件が持つ価値なのです。
    つまり前の売り出し価格が不当に低く設定されていたのですね。
    こういった感じでその物件が安いのかどうなのか購入判断ができる事になります。

    またキャピタルゲイン(値上がり)が500万円を超える場合は、この物件が持つ価値より高く設定されているので売り時です。
    そう売り時も分かるのです。
    ただその場合譲渡税の計算が関わってきます。基本的に保有してから5年以内は値上がり利益の30%が税金が掛ります。そして5年以降は20%が税金が掛ります。
    プラスである以上は失敗する事はありませんし売ってもいいですし、保有していても何も困らないので、そこはお好きなように。

    価値が不当に安く設定されていれば買い、保有し続ける事で成功した著名人


    ウォーレンバフェットという株で世界一のお金持ちになった人がいます。
    その原則は「価格がその物が持つものより不当に安ければ買い、保有し続ける。」
    この世には不当に安く設定された物がまだまだ一杯あります。
    それを買えばどんな投資でも失敗するわけがないんです。

    この投資方法に基づいた現在の所有物件のまとめはこちらから



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    瑕疵担保責任なしで結構ですと言って初めて高利回りの物件は買えます。

    これはいわゆる業者買いと同じ条件にする為です。
    通常おいしい物件を誰に売るかはご存知ですか?
    売主の物なんだから誰が売るかは売主が決めるんだろう?
    実は大体の場合、その物件を担当している不動産会社の社長や営業マンに一任されています。
    大手の不動産屋でも同じです(三井の○ハウス等でも営業マンが決めます)
    不動産会社には毎日のように買取業者(不動産を転売する事を専門にやっている業者)が来ます。
    彼らは
    ①相場の7掛け
    ②仲介手数料の支払い(時には割り増しで支払う場合も)
    ③瑕疵担保責任無し
    ④現金一括払い
    これが当然の条件となっております。
    まず割安の物件を買うにはこの条件と同じ土俵に立たなければなりません。
    売る価格が同じで有れば当然、営業マンは後々トラブルになる可能性がある一般消費者よりも
    プロに売りたいと思います。
    売主の場合も借主が一般消費者でローン条項あり、瑕疵担保責任付きにすると
    ローンの審査で2ヶ月くらい売却を伸ばされたり、結局審査が通らなくて売却できないまま時間だけが過ぎていく、瑕疵が見つかり後々訴えられるというリスクがあります。
    売主の気持ちを考えれば割安な物件として売りに出してるのですから、早く現金化したいのは当たり前ですよね。
    売り価格が安くても手間を考えればプロに売りたいと思うのは、不動産会社と売主の一致する利益なのです。
    その為にも瑕疵担保責任の免責は必須条件です。

    瑕疵担保責任は付けても結局回収が難しいので意味がない

    日本は法律上無い袖は振らなくても良い事になってます。
    業者買いを許す程の格安物件の売主の多くは
    ①早く現金化したい
    ②借金を返したい
    とにかく切羽つまってるケースがほとんどです。
    買った後で回収しようと訴えても切羽詰まってる人からは取れません。
    適正な価格で不動産を売れる人に切羽詰まってる人は殆どいませんから、
    結局高利回りを期待すれば瑕疵担保責任はあってないようなものです。

    こちらの魔法の言葉シリーズはこちらから






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    koubai_auctions_r_34_2x

    ヤフーオークションには
    日本の地方自治体が出品する官庁オークションというものがあります。
    http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/
    税金滞納者の差し押さえた不動産や物品が出品されているのです。

    うたい文句は

    取引先が行政だから安心!

    めずらしい出品が多数!

    掘り出し物が見つかります!

    如何にも期待値が期待できそうなサイトです。

    素晴らしい!偶には役所も良い事やるんだな!

    期待値が転がってるかもしれません。

    一生懸命ネットサーフィンします。


    こいつら(役人)、、、、、、、ふざけてやがる!

    ブラウン管テレビ100円(出品多数)

    官庁オークション テレビ


    ゴミを売るなゴミを!(笑)

    ブラウン管テレビリサイクル法でお金を払って引き取って貰わなきゃいけないものです。

    ・キズ、汚れがあります。
    ・動作未確認です。
    現状引き渡しです。引き取り方法は落札者負担にてご準備願います。

    ん?引き取り方法は準備しろ?
    売ってるのは岩手県の自治体です。

    岩手県まで行ってわざわざゴミを引き取りに来いと!?

    しかもこの官庁オークション
    入札形式を取っているため、

    最初に保証金を入札(10円)
    、1ヶ月後に落札額を入札、一番高かった人(100円)が残りのお金(90円)を入金して現地までゴミ引き取りに来い!



    ふざけてんのか笑


    他にも

    木彫りの熊【特大】

    官庁オークション 熊
    http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/auction/auction?pid=hok_kamikawa_town&oid=1425526456775666&aid=i11389082

    お値段なんと980,000円



    しかもこの木彫りの熊
    説明に
    ・この物件については、真贋鑑定を行っていません。
    ・名称は、職員がつけたものであり、正式名称と異なる場合があります。

    つまり

    素人が勝手に名前を付けて素人が勝手に値段を決めた物です。





    木彫りの熊【特大】★お値下げしました★



    ★お値下げしました★


    勝手に名前つけて100万円とか値段付けといて、
    そこから

    さもお得感を演出してます!



    しかもこの官庁オークション、

    設定された値段以下では入札できないのです。

    素人が勝手に値段付けてるのに。


    寸法・重量
    ・高さ 約78 × 幅 約150 × 奥行き(厚さ)約75(cm) 重量 100Kg超(推定)

    でかいわ!!!!

    例の如く現地引き取りです。

    引き渡し場所

    北海道上川郡上川町


    北海道までこいと!?



    もうこんなんばっかりなんです

    もうね、売る気有るのかと?

    こんな所に人件費使ってるまさしく税金の無駄です。



    めげずにもうちょっとマシな(期待値のある)ものはないのかと探していたらついに発見してしまいました。

    http://koubai.auctions.yahoo.co.jp/auction/auction?pid=k_chi_ichinomiya_town&oid=1425445619487005&aid=i11387708
    10,000円の船です
    官庁オークション ポンポン船
    官庁オークション ポンポン船 あらい丸


    説明文
    昭和59年6月より一宮川の観光汽船として運用されておりましたが、
    現在は損傷も激しい状態であり、水面に浮くかどうかわかりません。
    またエンジンも稼働するか不明な状態です。





    、、、、、、、、水面に浮くかどうかわかりません。笑




    だからさゴミだよね!?これゴミだよね!!!!!!?


    ※落札後の移送費用等は一切落札者の負担となります。



    殿様商売か!!!!



    どれもこれも値段設定がおかしい、殆ど儲けようとしてるんじゃないかってものだらけです。
    入札現地引き取りというとんでもなくメンドクサイ制度、ハッキリ言って相場の半値にでもしなきゃ売れません。
    提案します、こんな所に人件費(税金)使ってる暇があったら、

    全部1円スタートにしろ。


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    都心で有効だとどういったメリットがあります

    前回の記事はこちらから


    「仲介手数料を多く支払います」
    「瑕疵担保は免責で構いません」

    この魔法の言葉が都心で有効だと、どういった良い事があるのかというと。
    ①賃貸需要が高いので空室リスクがほぼない
    前回も述べましたが幾ら利回りが高くても、賃貸需要が無ければ意味ないです。
    ②賃料の額が大きいので修繕費が家賃を追いこさない。
    利回りが幾ら高くても修繕費が家賃を上回ってしまったら意味ないです。
    ③売却時の値下がり(キャピタルロス)や値動きが少ないので、リスクが比較的少ないです。
    ④物件数が多いので計算の施行回数が多く、期待値を安定して計算できます。

    何故、都心で有効なのか

    では何故有効か?
    ①絶対数が多いので割安の物件が出てくる可能性が高い
    田舎と違って都心は物件数がとにかく多いです。
    割安な物件が出る可能性が確率論からいって田舎より断然多いです。
    ②まだこの方法を実践しているライバルが少ない
    「鬼の○○な差し値」という手法が流行りました。
    物件に対して有りえない価格の差し値をいれまくるという方法ですが。
    もちろん未だに有効な手法です。そして今はもう実践している人がたくさんいます。
    しかしこれは比較的田舎の物件に効きやすく都心の物件には有効でありません。
    だって都心の物件は需要が高く誰でも欲しいんです。

    差し値が使えないので有れば、
    仲介手数料を多く支払う事により最初から割安な物件を紹介してもらおうといった。
    これは逆張りの同じ考えかたです。
    まだ実践してる人ほとんどいません。
    やったもん勝ちです。

    具体的な実践方法

    とにかく足を使いましょう。
    「鬼の○○な差し値」と全く一緒です。
    都心の不動産屋を回って言いまくりましょう。
    A4の紙でどんな人間でどんな物件が欲しいのか作っておくとベスト。
    こんな条件じゃ不動産屋は普通は動いてくれませんが。
    それで良いんです。
    割安物件が出た時に教えてもらうための確率論です。
    とにかく足を使って回りましょう、あと一回回った不動産屋も2ヵ月おき位に回りましょう。
    ネットに出た買える物件を1日でも早くキャッチしましょう。
    こればっかりは根気よく探すしかありません。

    どんな不動産屋を回るべきかとそのポイント

    回る不動産屋は大手とその地域の老舗の不動産屋です。
    その地域で一番大きな大手の不動産屋、殆どの確率で相手にはしてくれませんが、
    そういう物件が一番出る確率高いのが財閥系の不動産屋等大手不動産屋です。
    相手にしてくれなくても出る確率が一番高い以上何回も回りましょう。
    仲介手数料を多く支払うと言っているライバルが現状はまだ少ないので出たらきっと回してくれます。

    免許番号が古い(4以上)の地元の老舗の不動産屋も狙い目です。
    管理物件を多く持っている不動産屋は一定数素人の大家さんがいるので出る確率が高いです。
    一生懸命通って覚えてもらいましょう。
    配った紙も捨てられてしまいますが、絶対物件は出ます。


    魔法の言葉シリーズはこちらから





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    不動産を買うため(仕入れ)の大切さ

    どんな商売でも一番重要なものは仕入れです。
    仕入れさえ成功すれば成功したも同然。
    どんな不動産を仕入れれば成功するのか?
    ポイントですが
    ①期待値の有る物件を取得する
    当たり前ですね、期待値が無い物件を買っても損するだけです。
    期待値を計算してプラスになる物件だけ買いましょう
    計算テンプレート配布してます。


    ②自分の住んでる近くに買う
    これはなにかあっても管理がしやすい。そこがどういう土地か自分に知識がある。
    北海道とか地方に行けば利回り20~30%の物件がゴロゴロしてたりします。
    でも不具合が起こった時に業者の手配ができなかったり、修繕費だけで家賃を上回ってしまったりします。
    東京の家賃と北海道の家賃は10倍位違いますが、修繕費に掛るお金はほぼ一緒です。
    またその土地を把握していなければしっかり需要があるのかどうか把握できません。
    需要は必ず人の話をうのみにするのではなく自分で判断してください。
    例えば地方で大学が近くにあり、大学生一本に需要を頼っていたりすると
    その大学が移転した瞬間にどぼんです。そんな事例は沢山転がってます。

    どこから物件を仕入れるか?おいしい物件って不動産業者が買っちゃうんじゃないの?

    どこから仕入れするか
    不動産業者なら仲間内で安く買えるんじゃないか?とか思われるかもしれません。
    とても正解です。
    確かに色々な事情で不動産業者が物件を安く買う事はあります。
    一番の理由が現金化を直ぐしたいという売主さんで不動産業者に売るという場合です。
    あとは土地が大きすぎて一般の方が買えるものではない場合。
    こう言った場合は不動産業者が相場の7掛けで買います。
    これを業者買いと言います。
    こう言った物件はよっぽどその不動産屋と親しいか、身内でもない限りそんな情報はもらえません。
    お店に行ってこういった情報を下さいといきなり言う人がいるのですが、困りものです。
    そして仲介する不動産業者も、売主も業者に買ってもらうメリットが存在しているのです。
    それは業者買いは瑕疵担保責任が付かないという事です。
    (瑕疵担保責任とは、購入後に何か欠陥があってもなんにも文句はいいませんよーという事です)
    何のメリットもない、寧ろデメリットしかないのに一般の消費者に回す理由がないのです。
    (よっぽどその業者さんから何棟か買ってたりすると回してくれたりしますが。)
    じゃあ八方塞がりかと言えばそんな事はありません。


    一般に出回っているレインズ物件にだって儲かる(期待値のある)物件は有る

    市場に出回る物件をレインズ物件(*レインズ=不動産業者だけが見られる業者用の物件サイト)
    というのですが、根気よく見ていれば必ず期待値がある物件は存在します。
    私は業者ですが、レインズでも物件を買います。
    以下の物件は私が最近買ったレインズ物件です。
    H25年渋谷区区分所有
    購入代金880万円
    年間賃料144万円
    利回り16%(表面)
    回収金250万円(経費差し引き後)
    残債なし
    資金回収まで残り630万円(残り5年)
    H26年渋谷区区分所有
    購入代金780万円
    年間賃料96万円
    利回り12%(表面)
    回収金80万円(経費差し引き後)
    残債なし
    資金回収まで残り700万円(あと9年)
    どうです?レインズ物件にしては高い利回りでしょう?
    ちょっとネットで不動産ブログを読み漁った方には低いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが。
    この物件地方の田舎ではなく、山手線のターミナル駅徒歩数分なのです。
    借り手に困る事なんて一生ありません。
    今不動産価格が値上がりしてますので、
    880万円の物件は1,600万円で売れます。
    780万円の物件は1,300万円で売れます。
    これらの物件はもともとの売値が不当に安かったですからね。
    この物件登録されて1日で買い付けが何件も入ったほどの人気物件だったのですが。
    なぜ買えたのか?今日の本題ですが、
    その秘密、プロが使う魔法の言葉を書きます。

    不当に安い物件を買う魔法の言葉は「仲介手数料を多く支払う」「瑕疵担保責任は免責」

    「仲介手数料を多くお支払いします。瑕疵担保責任もなしで結構です。」
    「担当者に商品券を差し上げます。」
    はい、お金です!お金をばらまいてください!
    そんなお金払ったら購入費用が上がっちゃうじゃないですか?
    良いんです!期待値がたくさん詰まった物件なら数十万位ポンって出しちゃいましょう。
    その費用分の回収期間、上記の物件なら3か月長くなるだけです。
    こう言った事が出来るのも期待値がしっかり計算できているからです。
    世にある物件に差し値をガツガツ入れていく手法が流行りましたが、
    これは単純にその逆張りで同じ事をしてるのです。
    しかも差し値は地方のどうしようもない物件に対してしか有効性がないのに。
    この方法は都心の賃貸需要が高い地域でとても有効というメリットが有ります。
    どちらも期待値がしっかり計算できている前提ではありますが。

    魔法の言葉シリーズはこちらから




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    成功する大家さん、失敗する大家さん

    大家さんと一概にいっても色々な方がいます。
    一番簡単なのは、元々もってる地主様。
    この方々は別の所で無駄遣いしなければ何をやっても成功します。
    地主様の銀行の金利なんて1%以下ですよ。。。。。
    一般投資家が良く利用するスルガ銀行なんて4%とか当たり前なのに。
    地主様なんて期待値なんて気にする必要ないわけで、
    ここではそれ以外の投資家大家さんに対して書きます。

    成功する大家さんの特徴、共通点について

    成功する大家さん何かに強いという事です。
    私は今まで数多くの大家さんを見てきましたが、地主さん以外で成功する人には何かに強いという特徴があります。
    ①税務対策に詳しい
    ②大工仕事に詳しい
    ③不動産業のプロだったり
    ④銀行ローンに詳しい
    ⑤裁判に詳しい
    ⑥競売物件について詳しい
    etc、、、
    これらの方々は殆どの確率で成功します。
    かくいう私は③番です。
    不動産投資において一番大事な
    物件の仕入れ(取得費用の削減)
    客付(値段設定)
    業者の手配(管理運営)
    についてプロです。
    ですから失敗するはずがないわけです。
    別に自慢してるわけでは有りません。
    私も顧客を抱えてます、顧客の方々には同じ投資方法で皆さん成功しています。
    顧客の方々は買っても良いかどうか私に聞きます。私は殆ど、ダメだしします。
    顧客に買わせればお金になりますが、損させればお客さんは買えなります。
    何十年も付き合ってくのでしたら、目先の損得よりも、
    お客さんに儲けてもらってまた物件を買ってもらった方が得なんです。
    私の投資法をお伝えしてるので、お客さん達が自分でそれに見合った物件資料を持ってくるのですが、
    10件持ってきたら買えるのは1件あるかないかです。
    その代わりプロがそれだけ考えてゴーを出した物件で失敗するなんてありません。
    (今まで失敗した人はいません)
    さらに客付けから家賃の集金クレーム対応まで全て責任もって行います。
    管理料は毎月月額賃料の3%もらいそれが私の定期収入になります。
    不動産業者が潰れたら集金してる家賃とか契約とか大変な事になりますが。
    会社の経費はこの収入でペイできるので、絶対に潰れません。
    なんか営業してるみたいですが、身分は明かしてないので別に営業してるわけじゃないです。笑

    じゃあ何の強みもない人間が成功するわけないじゃないか

    じゃあ何の強みもない自分には不動産投資が成功するわけないじゃないか。
    そう思われた方は正解です。
    そうです、大工仕事、税務対策、裁判対策。これらは一丁一旦で身に付く技術じゃありません。
    でも誰でもできる事があります。
    ①期待値計算すること
    詳しくはこのページにて

    ②信頼できる不動産業者を自分の足で見つける事
    詳しくはこのページにて

    この二つが出来れば強みになります。
    実際に私の顧客の皆さんは私という不動産屋を見つけているから成功しているわけです。

    失敗する人とは
    何も考えてない人です。何の強みもない。良い業者を自分の足で見つける努力もしない。
    営業の口先だけで乗っかって期待値の計算もしない。こういう人は絶対失敗します。
    失敗して当たり前です。

    勝負とは勝つべくして勝たねばなりません。

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    不動産を35年間で考えてはいけない。

    不動産をローンの35年で考えてはいけません。
    そんなもの予測する事は不可能です。
    実際の私が買った物件例をあげます。
    事例①
    前の所有者さんは40年前に当時購入価格800万円で購入しました。
    (40年前紙幣価値が全然違いました。当時の800万円はとても大金です)
    そして2014年の売却価格が780万円です。
    前の売主さんお見事です、譲渡税が発生しません。

    さて40年経ってインフレにより売却価格がほぼ同じになるなんて誰が予想できますか?
    事例②
    前の所有者さん30年前当時購入価格8,000万円(バブル当時)
    2006年購入価格1,880万円
    まさかバブルが崩壊して物件価格が4分の1になるなんて誰が予想できますか?
    これではいくら賃料をもらって利回りを回してもキャピタルロスに追い付くはずがありません。

    35年後の未来なんて誰にも予想できるわけがないのです。
    分からない未来を元に計算しても取らぬ狸の皮算用。
    計算してはいけません。

    10年先で有れば社会的に大きな変動が起こる確率はとても少ないです。
    そして10年前と今で中古売買の相場はとても安定しています。
    高度経済成長が起こり、バブルを乗り越え、不況を乗り越え、
    確率が収束し終えて相場が安定してきているからです。

    売買の市場価格なんてとても曖昧な物、物件の本来持つ正当な価値は賃料のインカムゲインで決まる

    上記で申し上げた通り、
    売買の市場価格なんてとても人気投票によって決まるのでとてもいい加減な物です。
    物件のもつ正当な価値は賃料によって決まるのです。

    なぜなら賃料は売買物件と違い戸数が多いので正確な相場を出す事ができます。
    試行回数が多ければ多いほど求める値は正解に近付く。
    これを大数の法則と言います。
    期待値を出す時に重要な考え方なのですが
    「大数の法則」
    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%95%B0%E3%81%AE%E6%B3%95%E5%89%87
    簡単に説明すると
    ウィキを引用して説明すると、
    コイン投げで表が出る確率も裏が出る確率もともに 1/2 です
    実際にコイン投げをしたとき、一部分だけ見たときには出方が偏って見えることがあったとしても、
    全体として見れば、試行回数を限りなく増やせば、表が出る回数と裏が出る回数の比率はどちらも 1/2 に近づく。
    当たり前ですよね。
    つまり期待値を求めるときには試行回数が増えれば増えるほどいいのです。
    貴方が買う住所の丁目で不動産売買って年に何回あると思います?
    あったとしても年1~3回ですよ。
    年1~3回の試行回数で正確な期待値がでるはずがありません。
    だから売買の不動産価格と言うのはとてもぶれやすいのです。
    賃貸ならば試行回数は爆発的に増えます。
    つまり正確な相場と期待値が出せるのです。
    同時に賃料の値下がり率も正確に出せます。

    期待値の基本的な考え方

    例えば極端な例をあげれば
    毎月20万円貰える物件が100万円で売ってたとします。
    買いますよね。
    何故ならお得だと誰もが簡単に判断できるからです。
    それは何に基づいて判断しているかと言うと賃料です。
    そんな物件は存在しませんので、現実はこれが100万円ではなく2000万円だったり、
    1,500万円だったりするだけの話です。
    賃料から期待値を計算すると理論上幾らプラスの物件なのか正確に判断できます。
    ちなみにバブル時代は
    毎月20万円貰える物件が6,000万円で売買されてました。
    完全に期待値はマイナスですね。
    こういう相場はいつか崩壊します。
    賃料から求めた期待値、その不動産の価格こそがその物件が持つ本当の適正価格です。
    市場にはまだまだ割安の物件は一杯あります。探しましょう。

    ウォーレンバフェット

    ウォーレンバフェットの投資方法
    ウォーレンバフェットという世界で一番投資で成功した人がいます。
    彼は企業が持つ本当の期待値を計算し、価値を正確に把握しました。
    そして「その株が価値より安ければ大量に買う」という手法を取りました。
    投資で儲ける手法は色々有りますがすべての投資においてたった一つの原則は
    結局
    「本来の価値より安ければ買う」
    これだけです。これが出来れば儲かりますし、これができていなければ失敗します。
    その価値を計算する根拠となるものが期待値です。
    期待値が1を超えれば理論上必ず儲かります。
    期待値の計算方法はこちらから


    難しくありません、単純に考えましょう。

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    スターマイカという会社をご紹介します。

    スターマイカ(http://www.starmica.co.jp/business/index.php
    という上場企業があります。
    この会社の投資方法はこのブログの投資方法と一緒です。
    それどころか凄い進化させたものです。
    上場情報
    http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/detail/?code=3230

    この会社は徹底的にインカムゲインに拘り大儲けしてます。
    手法を紹介しましょう

    オーナーチェンジ物件を取得する事により取得費用を抑えている

    空室物件よりも、競合(買い手)が少ないオーナーチェンジ物件を積極的に取得
    日本のおかしい所でオーナーチェンジ物件は退去するまで自己使用できない、
    入居者が居る為内見が出来ない為瑕疵のリスクがある。
    として一般より物件価格が下がる傾向がありました。
    そこで購入価格を安く抑えます。

    賃料(インカムゲイン)を取得する事により取得費用を総合的に見て抑えている

    収益(期待値)計算により期待値がプラスの物件だけを買っており。
    保有し続けるリスクがありません。この会社は常時1200室を保有し続けています。
    従来の買い取り業者はキャッシュフローの為素早く手放す事に着眼点を置いており。
    インカムゲインを無視してきました。
    これは総合的にみた取得費用削減にもつながっています。

    入居者が退去後にリノベーションをして高値で転売

    インカムゲインを取得する事により、キャピタルロスが発生した場合でも大丈夫なようにしてます。
    それどころかキャピタルゲインまで発生しています。
    徹底的にリスクを排除して利益を伸ばし続けています。
    ぶっちゃけ期待値について理解してない方が不動産投資するよりもこの会社の株でも買っといた方がマシです。
    あなたの代わりにプロのノウハウで不動産投資してくれますから。
    2012年株式分割をして今は株価が(H27)1,400円
    業績も年々伸びております。今株はバブルになっているので買う事はお勧めしませんが。

    2011年は何もかも安かった

    2011年何もかもが安かった。期待値だらけだった世の中。
    私はその頃何をしていたかと言うと物件をちょこちょこ買って喜んでました、
    あとスロットで月10万位を稼ぎお小遣いにして遊び呆けてました。
    私はハッキリ言って本当に投資が下手糞だなぁってしみじみ思います。
    株買っとけばよかったのに。w
    ただ歴史は繰り返すものです、また物が本来の価値より不当に安くなる時期が必ず来ます。

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    なぜこんな儲からない事をするのか

    それは期待値の計算方法なんて気づいてる人は沢山いるからです。
    今はNOI法等、期待値を計算する方法が既に公開されています。
    NOI法はリートなどの計算には向いているのですが、一般の個人オーナーが使う分にはあんまり役に立ちません。もっと簡単な計算方式が有れば良いのにと思ってブログを書いてます。
    あとネットがもっと進めば、未来の話ですが全ての考え方に期待値を導入するというのは一般的になってくると思います。
    遅かれ早かれ周知のものとなるので有れば先に無料で公開してしまえです。

    信頼は富を生む

    私は渋沢栄一を尊敬してます。
    渋沢栄一は日本の資本主義の父と言われている方です。
    彼は論語を実学として実践し数多くの事業を立ち上げました。
    彼の言葉に
    「富をなす根源は何かと言えば、仁義道徳。正しい道理の富でなければ、その富は完全に永続することができぬ」とあります。
    渋沢栄一についてはWIKIをご参照ください。
    http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B8%8B%E6%B2%A2%E6%A0%84%E4%B8%80
    情報商材を売りつけたり、人に適正ではない価格の不動産を売りつけたりしたほうが儲かりますが、
    儲けるよりも信頼されるサイトになりたいと思ってます。
    その延長線上で何かできればいいなぁと思ってます。
    まぁ夢の話ですが。

    無料で始められる

    単純に無料で始められるので。
    低投資で何かをするのが好きなんです。
    去年も自分の買った物件で20万の内装費用投資でお店を作り、
    人に任せて毎月30万円の定期収入になってます。
    このブログを書く時間を本業に費やした方が当然儲かりますが。
    「わかっちゃいるけどやめられない」人間の好奇心に勝る行動原理はありません。
    期待値的にも0から初めて1円でも産めば期待値∞ですからねw
    時間効率?????ちょっと何言ってるか分からないです。笑

    期待値と確率論

    新規企業が設立されて10年後に生き残ってる会社の確率はなんと1%です。
    1000億のビジネスを成功させたいと思ったら確率はどんなもんでしょう?
    おそらく何万分の1あるかないかですよね。
    1億のビジネスなら?20分の1位でしょうか。
    1000万円のビジネスならこれなら5分の1位になると思います。
    1億のビジネスで利益が500万と1000万円のビジネスで利益が500万円だったらどっちが期待値高いですか?
    当然後者ですね。
    300万のビジネスなら2分の1位で成功すると思います。
    それで利益が150万だったら?
    低投資で低収入のビジネスは安定度と期待値が高いです。
    それを10個作れば良い、私はそういう考えの持ち主です。

    すでに安定した本業、副業、不動産収入がある。

    既に資産1億、借金2,800万円と一括で返済できるキャッシュも持ってます。
    家賃と事業の安定した収入があります。
    余裕のある所からイノベーションは起きると思います。
    アイデアがあったらまず行動することが大事ですよね。

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    投資物件一覧

    ①H14年購入渋谷区区分所有
    購入価格900万円
    年間賃料80万円
    利回り9%(表面)
    実際の回収金1,050万円(経費差し引き後)

    残債なし

    *この物件は既に資金を回収済みです

    ②H18年渋谷区区分所有
    購入代金1,800万円
    年間賃料130万円
    利回り7%(表面)
    残債あり1,400万円(返済完了まで残り25年)
    年間返済額70万円
    年間キャッシュフロー40万円
    回収金300万円(資金回収まで残り40年)
    *開発によるキャピタルゲイン狙い(祝開発決定)

    ③H18年購入渋谷区区分所有
    購入価格1,300万円
    年間賃料96万円
    利回り8%(表面)
    回収金800万円(経費差し引き後)

    残債なし
    資金回収まで残り500万円(あと5年)

    ④H19年渋谷区区分所有
    購入代金1,880万円
    年間賃料174万円
    利回り9%(表面)
    残債あり1,500万円(返済完了までのこり26年)
    年間返済額72万円
    年間キャッシュフロー65万円
    回収金500万円(資金回収まで残り20年)

    ⑤H20年購入葛飾区アパート1棟(4部屋)
    購入価格1,000万円
    年間賃料240万円
    利回り約24%(表面)
    実際の回収金約1,600万円(経費差し引き後)

    残債なし

    *この物件は既に資金を回収済みです

    ⑥H24年新宿区区分所有
    購入代金500万円
    年間賃料90万円
    利回り18%(表面)
    残債なし
    回収金200万円(経費差し引き後)
    資金回収まで残り300万円(残り4.5年)


    ⑦H24年購入渋谷区区分所有
    購入価格1,000万円
    年間賃料96万円
    利回り9.6%(表面)
    回収金250万円(経費差し引き後)

    残債なし
    資金回収まで残り750万円(あと9年)

    ⑧H25年渋谷区区分所有
    購入代金880万円
    年間賃料144万円
    利回り16%(表面)
    回収金250万円(経費差し引き後)
    残債なし
    資金回収まで残り630万円(残り5年)


    ⑨H26年渋谷区区分所有
    購入代金780万円
    年間賃料96万円
    利回り12%(表面)
    回収金80万円(経費差し引き後)
    残債なし
    資金回収まで残り700万円(あと9年)






    合計 12部屋
    購入代金合計1億40万円
    年間合計賃料1,146万円
    利回り平均値11%(表面)
    残債2,900万円
    回収金額合計5,030万円(経費差し引き後)

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    ブログはじめました


    はじめまして、ナルトと言います。

    期待値研究所教授と銘打ちスロットハイエナや不動産投資を執筆していけたらいいと思う次第であります。
    会社を経営していたりするので身分を明かしたりはしないです。

    難しく期待値を取る事はしません。

    単純に単純に生きたいです。

    スペック
    年齢:アラサー
    仕事:社長
    住所:都内

    不動産期待値のテンプレを無料配布してます。
    こちらからDLして下さい。


    この世のありとあらゆる期待値を単純に研究していきたいと思います。
    実体験としてもってるのは現在
    スロットハイエナの期待値
    不動産投資の期待値

    増やしていきたい期待値
    ①カジノの期待値
    ②競馬の期待値
    ③株の期待値
    ④FXの期待値
    ⑤せどりの期待値

    少しづつブログの勉強しながら実体験も交えて増やしていきたいと思います。

    目標 
    役に立つ物を一杯書いて、ブログランキングで2位になる。
    1位の必殺大家人さんは大好きなブログなのでそれの1個下が良いですw
    そんなブログになりたいです。

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