不動産をローンの３５年で考えてはいけません。
そんなもの予測する事は不可能です。
実際の私が買った物件例をあげます。
事例①
前の所有者さんは４０年前に当時購入価格８００万円で購入しました。
（４０年前紙幣価値が全然違いました。当時の８００万円はとても大金です）
そして２０１４年の売却価格が７８０万円です。
前の売主さんお見事です、譲渡税が発生しません。

さて４０年経ってインフレにより売却価格がほぼ同じになるなんて誰が予想できますか？
事例②
前の所有者さん３０年前当時購入価格８,０００万円（バブル当時）
２００６年購入価格１,８８０万円
まさかバブルが崩壊して物件価格が４分の１になるなんて誰が予想できますか？
これではいくら賃料をもらって利回りを回してもキャピタルロスに追い付くはずがありません。

３５年後の未来なんて誰にも予想できるわけがないのです。
分からない未来を元に計算しても取らぬ狸の皮算用。
計算してはいけません。

１０年先で有れば社会的に大きな変動が起こる確率はとても少ないです。
そして１０年前と今で中古売買の相場はとても安定しています。
高度経済成長が起こり、バブルを乗り越え、不況を乗り越え、
確率が収束し終えて相場が安定してきているからです。


上記で申し上げた通り、
売買の市場価格なんてとても人気投票によって決まるのでとてもいい加減な物です。
物件のもつ正当な価値は賃料によって決まるのです。

なぜなら賃料は売買物件と違い戸数が多いので正確な相場を出す事ができます。
試行回数が多ければ多いほど求める値は正解に近付く。
これを大数の法則と言います。
期待値を出す時に重要な考え方なのですが
「大数の法則」
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%95%B0%E3%81%AE%E6%B3%95%E5%89%87
簡単に説明すると
ウィキを引用して説明すると、
コイン投げで表が出る確率も裏が出る確率もともに 1/2 です
実際にコイン投げをしたとき、一部分だけ見たときには出方が偏って見えることがあったとしても、
全体として見れば、試行回数を限りなく増やせば、表が出る回数と裏が出る回数の比率はどちらも 1/2 に近づく。
当たり前ですよね。
つまり期待値を求めるときには試行回数が増えれば増えるほどいいのです。
貴方が買う住所の丁目で不動産売買って年に何回あると思います？
あったとしても年１～３回ですよ。
年１～３回の試行回数で正確な期待値がでるはずがありません。
だから売買の不動産価格と言うのはとてもぶれやすいのです。
賃貸ならば試行回数は爆発的に増えます。
つまり正確な相場と期待値が出せるのです。
同時に賃料の値下がり率も正確に出せます。


例えば極端な例をあげれば
毎月２０万円貰える物件が１００万円で売ってたとします。
買いますよね。
何故ならお得だと誰もが簡単に判断できるからです。
それは何に基づいて判断しているかと言うと賃料です。
そんな物件は存在しませんので、現実はこれが１００万円ではなく２０００万円だったり、
１,５００万円だったりするだけの話です。
賃料から期待値を計算すると理論上幾らプラスの物件なのか正確に判断できます。
ちなみにバブル時代は
毎月２０万円貰える物件が６,０００万円で売買されてました。
完全に期待値はマイナスですね。
こういう相場はいつか崩壊します。
賃料から求めた期待値、その不動産の価格こそがその物件が持つ本当の適正価格です。
市場にはまだまだ割安の物件は一杯あります。探しましょう。


ウォーレンバフェットの投資方法
ウォーレンバフェットという世界で一番投資で成功した人がいます。
彼は企業が持つ本当の期待値を計算し、価値を正確に把握しました。
そして「その株が価値より安ければ大量に買う」という手法を取りました。
投資で儲ける手法は色々有りますがすべての投資においてたった一つの原則は
結局
「本来の価値より安ければ買う」
これだけです。これが出来れば儲かりますし、これができていなければ失敗します。
その価値を計算する根拠となるものが期待値です。
期待値が１を超えれば理論上必ず儲かります。
期待値の計算方法はこちらから
不動産投資物件の期待値計算テンプレート

難しくありません、単純に考えましょう。