どんな商売でも一番重要なものは仕入れです。
仕入れさえ成功すれば成功したも同然。
どんな不動産を仕入れれば成功するのか？
ポイントですが
①期待値の有る物件を取得する
当たり前ですね、期待値が無い物件を買っても損するだけです。
期待値を計算してプラスになる物件だけ買いましょう
計算テンプレート配布してます。
不動産投資物件の期待値計算テンプレート

②自分の住んでる近くに買う
これはなにかあっても管理がしやすい。そこがどういう土地か自分に知識がある。
北海道とか地方に行けば利回り２０～３０％の物件がゴロゴロしてたりします。
でも不具合が起こった時に業者の手配ができなかったり、修繕費だけで家賃を上回ってしまったりします。
東京の家賃と北海道の家賃は１０倍位違いますが、修繕費に掛るお金はほぼ一緒です。
またその土地を把握していなければしっかり需要があるのかどうか把握できません。
需要は必ず人の話をうのみにするのではなく自分で判断してください。
例えば地方で大学が近くにあり、大学生一本に需要を頼っていたりすると
その大学が移転した瞬間にどぼんです。そんな事例は沢山転がってます。


どこから仕入れするか
不動産業者なら仲間内で安く買えるんじゃないか？とか思われるかもしれません。
とても正解です。
確かに色々な事情で不動産業者が物件を安く買う事はあります。
一番の理由が現金化を直ぐしたいという売主さんで不動産業者に売るという場合です。
あとは土地が大きすぎて一般の方が買えるものではない場合。
こう言った場合は不動産業者が相場の７掛けで買います。
これを業者買いと言います。
こう言った物件はよっぽどその不動産屋と親しいか、身内でもない限りそんな情報はもらえません。
お店に行ってこういった情報を下さいといきなり言う人がいるのですが、困りものです。
そして仲介する不動産業者も、売主も業者に買ってもらうメリットが存在しているのです。
それは業者買いは瑕疵担保責任が付かないという事です。
（瑕疵担保責任とは、購入後に何か欠陥があってもなんにも文句はいいませんよーという事です）
何のメリットもない、寧ろデメリットしかないのに一般の消費者に回す理由がないのです。
（よっぽどその業者さんから何棟か買ってたりすると回してくれたりしますが。）
じゃあ八方塞がりかと言えばそんな事はありません。



市場に出回る物件をレインズ物件（＊レインズ＝不動産業者だけが見られる業者用の物件サイト）
というのですが、根気よく見ていれば必ず期待値がある物件は存在します。
私は業者ですが、レインズでも物件を買います。
以下の物件は私が最近買ったレインズ物件です。
H２５年渋谷区区分所有
購入代金８８０万円
年間賃料１４４万円
利回り１６％（表面）
回収金２５０万円（経費差し引き後）
残債なし
資金回収まで残り６３０万円（残り５年）
H２６年渋谷区区分所有
購入代金７８０万円
年間賃料９６万円
利回り１２％（表面）
回収金８０万円（経費差し引き後）
残債なし
資金回収まで残り７００万円（あと９年）
どうです？レインズ物件にしては高い利回りでしょう？
ちょっとネットで不動産ブログを読み漁った方には低いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが。
この物件地方の田舎ではなく、山手線のターミナル駅徒歩数分なのです。
借り手に困る事なんて一生ありません。
今不動産価格が値上がりしてますので、
８８０万円の物件は１,６００万円で売れます。
７８０万円の物件は１,３００万円で売れます。
これらの物件はもともとの売値が不当に安かったですからね。
この物件登録されて１日で買い付けが何件も入ったほどの人気物件だったのですが。
なぜ買えたのか？今日の本題ですが、
その秘密、プロが使う魔法の言葉を書きます。


「仲介手数料を多くお支払いします。瑕疵担保責任もなしで結構です。」
「担当者に商品券を差し上げます。」
はい、お金です！お金をばらまいてください！
そんなお金払ったら購入費用が上がっちゃうじゃないですか？
良いんです！期待値がたくさん詰まった物件なら数十万位ポンって出しちゃいましょう。
その費用分の回収期間、上記の物件なら３か月長くなるだけです。
こう言った事が出来るのも期待値がしっかり計算できているからです。
世にある物件に差し値をガツガツ入れていく手法が流行りましたが、
これは単純にその逆張りで同じ事をしてるのです。
しかも差し値は地方のどうしようもない物件に対してしか有効性がないのに。
この方法は都心の賃貸需要が高い地域でとても有効というメリットが有ります。
どちらも期待値がしっかり計算できている前提ではありますが。

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何故仕入れの魔法の言葉が都心で有効なのかと実践方法
魔法の言葉「瑕疵担保責任の免責について」