30年の一括借り上げとは?そのメリット。

 30年一括借り上げとは?
大手工務店によるCMが一杯流れている商品ですが。
どういった商品なのかと言うと
①30年間建てた工務店が借りてくれて安定した家賃が入ってくる。
②わずらわしい不動産の管理は一切する必要が無くお金だけが入ってくる
③相続税対策になる
という商品です。
この中で効果的で有ると思われるのは③相続税対策になる。
その為に借金を作る方で有ればメリットにはなるかと思います。
ただ何も一括借り上げじゃなくても自分で工務店探して建てれば同じ事なんですがね。

30年一括借り上げ。そのデメリット

 さてどんなデメリットがあるか。まあ投資に対してのデメリット何て、お金しかないですが。
①建築費が高い
(ハッキリ言って中小工務店に頼めばかなり安くできます。)
②実質の手取りが少ない
(管理費と賃料保証費と取られて手取りが少なくなります。地元の不動産会社に頼めば管理は5%以下でやってくれます。)
③賃料の見直しがあり、それに応じなければ即解約されて放り出される。
④大規模修繕の費用が割高
(通常修繕工事で有れば複数の業者から見積もりを取り価格の安い所でやります)
⑤そもそも土地の価格が利回りの計算に入ってない。

サブリースは何も分からない地主さん達の為にある商品

 余ってる土地が有る、でもめんどくさい事したくない、お金だけ欲しい。手取りは少なくても良い、
相続税対策になれば良いや。という地主さん達の為にある商品です。
そんなのだったらやらなければ良いのにと思いますけどね。

サブリースでダメになって首が回らなくなった物件が超狙い目!

 サブリース何て契約結んで、築20年位経って首が回らなくなった物件は超狙い目です。
①売主がサブリース契約を結ぶ人間、差し値が効く可能性が高い。
②持ってるだけで損な状態になっている可能性が高く買値を叩ける可能性が高い。
③サブリースでキチンと設備の修繕をやってきた可能性が高い。
不動産って結局、ダメになった人のハイエナが一番儲かります。
積極的に狙っていきましょう、利回り20~30%は取れる可能性が高いです。
借り上げ物件は壁が薄いだのなんだのかんだの心配になる噂は有るかと思いますが、
相場より1~2割下げれば必ず借りてなんて見つかるものです。
私の顧客にもダメになったサブリース物件を買いあさって成功してる方がいらっしゃいます。

ダメになったサブリース物件を買って成功する人の特徴

 どういう方がこの投資に向いているかですが。
①入居者の質が低いのでそれに対抗できる方
②クリーニングやちょっとした工事なら自分でやる方
③とにかくケチな方
まともに入居者を相手にしちゃう方はやめといたほうが良いです。
「壁が薄い」とか言われても「気のせいです」と返しましょう。